미래직업 집합건물관리사 (하는일,국내 해외 현황,전망)

한국고용정보원에서 발간한 '미래 유망 신직업 발굴 및 국내 활성화 방안 연구'에서 밝히는 신직업 중 집합건물관리사가 하는 일과 국내 해외 현황, 전망 등에 대해서 알아보려고 합니다.

 

위 연구에서 신직업은 아래와 같이 정의하고 있었습니다.

• 우리나라에 없으나 외국에 있는 직업으로 국내 도입 및 활성화 지원으로 일자리 창출이 가능한 직업
• 국내에 새롭게 나타났거나 인지도가 낮은 직업(혹은 직무)이지만, 향후 시장 확장, 수요 증가, 환경 변화 등으로 일자리 창출이 가능한 직업
• 기존 직업으로 법․제도적으로 정립되지 않았지만, 종사자의 직업적 안정화 등을 위해 정책적 지원 필요성이 있는 직업

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

생성 배경

1) 집합건물의 의의

집합건물은 하나의 건물을 여러 개의 건물 부분으로 나누어 이를 여러 명이소유하는 형태의 건물임.

• 공동주택이 대표적인 집합건물이지만, 그 밖에도 오피스텔, 지식산업센터,집합상가, 근린생활시설, 분양형호텔, 휴양콘도미니엄등도집합건물에해당함.
• 오늘날 도시지역에 분포하는 건물의 상당수는 집합건물에 해당함.
• 집합건물은 일반 건물보다 규모가 크며, 많은 수의 소유자와 임차인들이공동생활하기 때문에 안전의 문제와 입주민 관리의 문제가 발생함.

 

 

 

2) 집합건물 관리에 있어서 전문적 관리의 필요성

집합건물의 관리를 위해서는 시설이나 안전에 관해서 전문적인 지식이 필요함.

• 회계처리나 구분소유자 사이의 이해관계 조절을 위해서도 전문적인 지식이필요.
• 집합건물법 및 관련 법률에 관한 지식과 건물의 시설안전 및 관리비회계에관한 지식을 갖춘 전문관리인이 집합건물을 관리할 필요가 있음.
• 입주민 상호 간의 이해관계조절과 단체적으로 집합건물을 관리하기 위한제도의 운영에 관한 법적 지식을 갖춘 관리전문가가 집합건물을 관리할필요가 있음.

 

 

규모가 큰 집합건물은 구분소유자들이 자치적으로 관리하기보다는 관리업체에게 관리를 위탁하는 경우가 일반적임.

• 일정한 기술력과 인력을 갖춘 전문관리업체가 집합건물을 위탁관리하도록할 필요가 있음.

 

 

3) 집합건물법의 문제점

집합건물의 관리를 위해서는 관리전문가가 필요하고 전문관리업체에게 위탁하도록 할 필요가 있지만, 집합건물의 관리에 관한 근거법이 되는 ｢집합건물의소유 및 관리에 관한 법률｣(이하 “집합건물법”)은 이에 관한 규정을 두고 있지 않음.

 

 

 

 

4) 공동주택의 전문적인 관리

전국의 집합건물 동수는 약 51만 동

• 집합건물 중에서 공동주택은 45만 동(의무관리대상 공동주택 12만 동 + 비의무관리대상 공동주택 33만 동).
• 근린생활시설, 오피스텔, 숙박시설, 판매시설 등 집합건물은 약 6만 동.

 

 

 

의무관리대상 공동주택은 집합건물이지만 관리에 관해서는 공동주택관리법이 적용됨.

• 따라서 공동주택관리법이 적용되는 의무관리대상 공동주택은 12만 동임.
• 의무관리대상 공동주택을 제외한 소규모 공동주택, 오피스텔 등 39만 동의관리에 대해서는 집합건물법이 적용됨.

 

 

 

집합건물법과 달리 공동주택관리법은 공동주택의 전문적인 관리에 대해서 상세하게 규정하고 있음.

 

 

 

 

공동주택관리법은 관리전문가에 의해서 공동주택이 관리되도록 주택관리사자격제도를 규정하고 있음.

• 의무관리대상 공동주택의 경우에는 주택관리사를 의무적으로 배치해야 함.

 

 

 

공동주택관리법은 공동주택을 위탁하여 관리하는 사업을 수행하기 위해서는 주택관리업자로 등록하도록 규정하고 있음.

• 주택관리업을 영위하기 위해서는 일정한 시설과 설비, 인력을 갖추어야 함.

 

 

결과적으로 집합건물의 관리를 위해서는 관리전문가와 전문관리업자의 조력이 필요한데, 집합건물 중에서 의무관리대상 공동주택의 경우에만 전문적인 관리를 위한 법 제도가 마련되어 있음.

• 의무관리대상 공동주택이 아닌 나머지 집합건물의 경우에는 전문적인 관리에관한 법 제도가 마련되어 있지 않음.

 

 

 

5) 의무관리대상공동주택 이외의 집합건물의 전문적인 관리를 위한 법제도개선을 위한 노력

집합건물이 효율적이고 투명하며, 공정하고 안전하게 관리되기 위해서는 의무관리대상 공동주택과 마찬가지로 집합건물법에서 관리전문가제도와 집합건물관리업자등록제도를 도입하는 것이 필요함.

 

 

문진석의원이 2021. 2. 8. 대표발의한 집합건물법개정법률은 집합건물관리업자 등록제도를 규정하고 있음.

• 이 법안에 따르면 전문성을 갖추어 등록한 관리업자만이 집합건물을 위탁관리할 수 있음.

 

 

 

집합건물 관리업 등록제도의 도입에 관한 입법 시도가 있었지만, 집합건물관리전문가제도를 도입하기 위한 주목할 만한 입법적인 노력은 없었음.

 

 

6) 집합건물관리사 직업생성의 필요성

집합건물의 관리를 위해서는 집합건물법에 따른 법적 지식과 건물의 관리를 위한 기술적인 지식이 필요하므로 이러한 지식을 갖춘 관리전문가가 집합건물의 관리업무를 수행하도록 할 필요가 있음.

 

 

 

 

 

 

 

수행직무

1) 집합건물관리사의 의의

집합건물관리사는 공동주택법이 적용되지 않는 오피스텔, 지식산업센터,지식산업센터, 상업용 집합건물, 대규모 점포, 근린생활시설에 해당하는 집합건물의 관리와 관련하여 구분소유자 및 임차인의 권익을 보호하기 위하여 다음의 업무를 수행하는 집합건물 분야의 전문가임.

• 집합건물을 유지․관리하고 관리단의 운영을 위한 실무적 서비스를 제공.
• 구분소유자(한 동의 건물을 둘 이상의 건물 부분으로 구분하여 각각 그 부분을 독립된 소유권을 갖는 자)와 임차인의 이해관계를 조절.
• 관리에 필요한 경비를 징수하고 관리하는 업무를 수행.

 

 

 

2) 집합건물관리사의 역할

집합건물 관리 분야의 전문성 강화.

• 집합건물관리사는 집합건물의 전문적이고 효율적인 관리에 기여할 수 있음.
• 건물의 안전한 관리와 건물의 장수명화에 기여할 수 있음.

 

 

분쟁의 예방과 조정.

• 집합건물에서 발생하는 분쟁을 사전에 예방하고, 사후적으로 분쟁을 조정함으로써 집합건물에서 발생하는 분쟁비용을 상당히 예방할 수 있음.
• 법 제도의 미비와 법에 따른 관리시스템의 미비로 인해서 집합건물에서는 수많은 비용이 발생하며, 이러한 분쟁비용은 주거복지의 악화, 업무환경 저하, 상권의 비활성화의 결과로 연결됨.
• 입주민 간의 분쟁은 사소한 분쟁이지만, 삶의 질에 직접적으로 연관되기 때문에 집합건물관리사를 통한 이해관계의 합리적인 조정은 삶의 질 향상에 기여할 수 있음.

 

관리에 관한 지식의 확산.

• 집합건물관리사를 통해서 집합건물의 관리에 관한 지식이 확산될 수 있으며,법과 현실의 괴리로 인해서 발생하는 문제를 예방할 수 있음.
• 집합건물법과 현실의 괴리로 인해서 집합건물법은 입주민들의 자발적인관리를 좌절시키는 역할을 하는 경우가 많지만, 집합건물관리사는 법과관리현실을 조화시킴에 따라서 입주민들이 자발적으로 관리하기 위한 환경을조정할 수 있음.

 

 

 

집합건물 관리제도의 개선.

• 집합건물의 관리에 관한 전문적인 지식을 갖춘 집합건물관리사가 현장에배치됨에 따라 집합건물의 관리에 관한 법 제도가 개선될 수 있음.

 

 

 

3) 집합건물관리사가 갖추어야 하는 지식

집합건물은 많은 현대적 기술이 집적되어 있으므로 건물의 관리를 위해서는 건축과 설비 및 시설에 관한 지식을 갖추어야 함.

 

 

집합건물에는 많은 구분소유자들이 생활하기 때문에 구분소유자들 사이의 이해관계를 조정하고 분쟁을 해결하기 위해서는 법적․기술적 지식을 갖추어야이해관계를조정하고분쟁을해결하기위해서는법적․ 함.

 

 

 

집합건물은 구분소유자로 구성된 관리단이 관리하게 되는데, 관리단의 관리를 위한 실제 업무와 법적인 시스템을 구축하기 위해서는 집합건물법과 관련판례에 대한 지식과 실무적인 경험이 필요함.

 

 

 

4) 집합건물관리사의 진로

집합건물관리업자의 직원으로 취업.

• 집합건물관리사는 집합건물의 관리를 위탁받아 관리하는 관리회사에 직원으로 취업하게 됨.
• 집합건물관리사의 채용을 통해서 관리회사는 집합건물의 관리분야로 사업영역을 확대할 수 있음.

 

 

 

자치관리의 경우 집합건물의 관리책임자 또는 관리직원으로 취업.

• 자치관리의 경우에 집합건물관리사가 관리단의 관리사무소장이나 직원으로채용되어 집합건물의 관리업무에 종사하게 됨.

 

 

집합건물 관리단의 임원으로 활동.

• 집합건물관리사는 집합건물의 관리에 관한 법적・기술적 지식을 갖추고 있으므로 관리단의 임원으로 선출되어 관리업무를 수행할 수 있음.

 

 

 

다른 자격증과 결합하여 건물관리를 통하여 건물 용도에 따라 입주민들이 원하는 바를 효율적으로 달성할 수 있도록 만들 수 있음.

• 집합건물관리사 + 주택관리사 = 소규모 공동주택 및 주거용 오피스텔의관리서비스 제공.
• 집합건물관리사 + 주거복지사 = 소규모 공동주택의 관리 및 주거복지서비스제공.
• 집합건물관리사 + 유통관리사 = 대규모 점포의 관리 및 합리적・효율적인유통질서의 형성.

 

 

 

집합건물관리사가 집합건물 관리단이 요청하는 경우에 다음과 같은 사항에 관하여 자문을 하고 지원하는 관리자문업을 수행할 수 있음.

• 규약의 작성 등 관리에 관한 업무지원.
• 장기수선계획의 수립 등 관리에 관한 계획의 수립 지원.
• 관리단 구성을 위한 업무지원.
• 집합건물의 시설관리 업무지원.
• 입주민 사이의 분쟁 해결 지원.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

국내현황

1) 무관리대상 공동주택과 주택관리사

공동주택관리법은 주택관리사제도를 두고 있으며, 의무관리대상 공동주택에는 주택관리사가 의무적으로 배치되어야 함.

 

 

의무관리대상 공동주택을 제외한 나머지 집합건물의 관리에 대해서는 집합건물법이 적용되지만, 집합건물법은 집합건물관리사에 대한 규정을 두고 있지 않음.

 

 

집합건물관리사는 한국집합건물진흥원이 2020년62020년 6월부터 시행하는 민간자격으로 자격시험 합격자를 대상으로 실무 교육을 실시한 후 집합건물관리사 자격을 부여하고 있음.

 

 

 

2) 주택관리사와 집합건물관리사의 관계

집합건물관리사와 주택관리사는 업무영역이 중복되지 않음.

 

 

전문가로서 갖추어야 하는 전문적인 지식에 차이가 있음.

• 의무관리대상 공동주택 이외의 집합건물의 관리에 관해서는 집합건물법이적용되며, 집합건물을 전문적으로 관리하기 위해서는 집합건물에 관련된전문적인 지식을 갖추고 있어야 함.
• 주택관리사들이 집합건물의 관리영역에 많이 진출하고 있지만, 집합건물법에대한 이해가 부족한 상태에서 실무상으로 혼란을 초래하는 경우가 많음. 단체자치, 업종제한, 전용사용권, 대규모 점포관리, 집합건물 관리단의 체계 등은주택관리사의 전문적 지식의 영역이 아님.

 

 

 

3) 관리에 대한 근거 법률의 차이

주택관리사는 공동주택관리법에 근거하여 공동주택을 관리하며, 집합건물관리사는 집합건물법에 근거하여 집합건물을 관리하는 것으로 집합건물법과 공동주택관리법은 구체적인 사항에 있어서 차이가 있음.

 

 

 

 

4) 교육과정의 차이

주택관리사와 집합건물관리사 교육과정은 집합건물법과 공동주택관리법의 차이로 인해서 관련 자격시험의 시험 과목에서 차이가 나타남.

 

 

 

5) 주택관리사와 집합건물관리사의 보완적 관계

주택관리사와 집합건물관리사는 관리의 영역이 다르며, 전문성을 위해서 갖추어야 하는 지식의 내용에도 차이가 있지만, 일반인보다 주택관리사는 집합건물관리사의 자격을 갖추기 용이함.

 

 

현실적으로 주택관리사는 공동주택관리에 대한 전문성을 바탕으로 공동주택 이외의 집합건물의 관리에 진출하는 경우가 많음.

 

 

 

주택관리사는 공동주택의 관리에 특화되어 있기 때문에 공동주택과 집합건물의 관리에 있어서 공통된 부분에 있어서는 전문성을 발휘할 수 있지만, 공동주택과, 집합건물의 관리에 관한 법적・제도적 차이가 있는 영역에서는 오히려 혼란을 야기하는 경우가 많음.

 

 

 

특히 비의무관리대상 공동주택의 관리에는 집합건물법이 적용됨에도 불구하고 공동주택관리법에 따라 관리함으로써 많은 분쟁이 야기되고 있음.

• 집합건물관리사의 자격을 가진 주택관리사가 비의무관리대상 공동주택을관리한다면 이러한 문제가 발생하지 않음.

 

 

주택관리사와 집합건물관리사가 공통적으로 갖추어야 하는 지식을 제외한 나머지 분야에서 주택관리사가 집합건물관리사 양성을 위한 교육과정을 이수하고 자격검정을 받는다면 집합건물관리사의 자격도 취득하여 집합건물의 관리 분야로 쉽게 진출할 수 있음.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

해외현황

1) 프랑스

프랑스의 경우, 자격증(carte professionalle)을 가진 관리업자가 관리인이 됨.

• 구분소유자 또는 구분소유자의 배우자가 아니라면 자격증이 없는 사람은관리인이 될 수 없으며, 자격증이 없는 사람을 관리인으로 선출한 경우에 그러한 선출은 무효가 됨.

 

 

 

2) 미국

미국의 경우, 관리단은 건물관리에 대해서 자격증이 있는 관리회사(managementcompany)와 관리계약(management agreement)을 체결하여 건물을 관리하는 경우가 많음.

• 예를 들어 플로리다에는 우리나라의 주택관리사에 해당하는 “공동체조합관리인”(Community Association Manager)이 있고, 주택관리업자에 해당하는“공동체조합관리회사”(Community Association Management Firm)가 있음.
• 이사회가 자치관리를 하는 경우에는 공동체조합관리인을 고용하여 관리함.반드시 공동체조합관리인을 고용해야 할 의무는 없지만 전유부분이 10개이상이거나 연간 관리단 예산이 10만 달러를 초과하는 경우에는 공동체조합관리인을 고용해야 함.
• 위탁관리를 하는 경우에는 관리업자와 계약을 체결하여 관리의 전부 또는일부를 위임.

 

 

 

 

3) 일본

일본의 경우, “아파트의 관리의 적정화의 추진에 관한 법률”이 2000년에제정됨.

• 일본에서는 관리업자가 관리자가 되는 경우도 있고 관리자와 위탁관리계약을 체결하여 관리하는 경우도 있으며, 아파트관리적 정화추진법은 이러한 두 가지방식을 염두에 두고 규정을 마련하고 있음.

 

 

아파트관리적정화추진법은 아파트관리제도와 아파트관리업제도를 도입하고 있음.

• 아파트관리사시험에 통과한 자는 국토교통성 장관에게 등록할 수 있음.
• 아파트관리사가 아닌 자는 혼동하기 쉬운 명칭을 사용해서는 안 되며,아파트관리업을 하려는 자는 국토교통성에 등록해야 함.
• 아파트관리사는 우리나라의 주택관리사와 달리 공동주택에 배치되어 관리실무를수행하는것이아니라관리단의각종자문과규약의작성등관리업무를지원하고 있음.

 

 

 

아파트관리업자는 위탁관리의 규모에 따라 관리업무주임자를 의무적으로를 채용해야 함(제56조).

• 관리업무주임자는 관리업무주임자시험에 합격해야 하고, 국토교통성에 등록을 해야 함.
• 관리업무주임자도실제로아파트에배치되어관리업무를수행하는것이아니라아파트관리업자가 위탁받은 아파트의 관리를 전체적으로 책임지는 역할을수행함.

 

 

 

일본의 경우에는 아파트관리사나 아파트관리업자를 통해서 의무적으로 관리를 해야 하는 것은 아님.

• 일본의 표준관리규약에는 아파트관리적정화추진법률에 따른 아파트관리업자에게 관리조합 업무의 전부 또는 일부를 위탁할 수 있다고 규정

 

 

 

 

 

 

 

현황 및 활성화 방안

 

현황

관리에 관하여 집합건물법이 적용되는 집합건물의 경우에는 자격제도가 실시되고 있지 않기 때문에 전문적인 지식을 갖추지 않은 자가 관리업무를 수행하는 경우가 많고, 주택관리사들이 공동주택의 관리에 관한 지식을 바탕으로 집합건물을 관리하는 경우가 많기 때문에 관리의 근거법의 차이를 고려하지 않고 관리하는 경우가 많음.

 

 

 

 

 

 

 

활성화 방안

1) 집합건물의 관리전문가와 관리업자 제도 도입 필요

집합건물관리업을 수행하는 경우에 일정한 인력과 장비를 갖추어 등록하도록 할 필요가 있음.

• 이를 위해서는 집합건물법에 집합건물관리업등록제도를 도입할 필요가 있음.
• 의무관리대상 공동주택의 경우에는 공동주택관리법에서 주택관리업등록제도를 규정하기 때문에 장비나 인력을 갖추지 못한 관리업체가 의무관리대상 공동주택을 관리하는 경우는 없음.
• 집합건물관리업을 수행하기 위해서는 전문인력을 갖추어야 하기 때문에 집합건물관리업등록제도가 도입되면 집합건물관리업자는 집합건물관리사를 채용하게 됨.

 

 

 

집합건물을 자치관리하기 위해서 직원을 채용하는 경우에 집합건물의 관리에 관한 전문적인 지식을 갖춘 집합건물관리사를 채용하도록 함.

• 의무관리대상 공동주택과 같이 주택관리사를 의무배치하도록 하게 되면 관리비용이 증가하게 되어 입주민들의 부담이 늘어나게 됨.
• 따라서 집합건물의 관리를 위해서 집합건물관리사를 의무배치하도록 하는것은 바람직하지 않으며, 관리전문가를 채용하는 경우에 전문지식을 갖춘집합건물관리사를 채용하도록 할 필요가 있음.

 

 

 

2) 집합건물관리모델의 개발과 보급 필요

우리나라의 현행 집합건물이나 공동주택은 동별 또는 단지별로 관리가 이루어지고 있음.

• 위탁관리의 경우에는 단지별로 관리소장과 직원을 파견하고, 자치관리의경우에는 관리단이 관리인력을 채용함.
• 정상적인 관리인력을 배치하면 적정한 관리서비스를 제공할 수 있지만,관리비가 증가하게 되기 때문에 의무관리대상 공동주택 이외의 집합건물에서는 위탁관리계약이 체결되지 않거나, 자치관리의 경우에 집합건물 관리분야의 전문적인 지식이 없는 인력을 채용하여 관리비용을 최소화함.
• 비전문가를 관리인력으로 채용하거나, 관리인력을 최소화하면 관리비용은절감할 수 있지만, 관리서비스의 품질은 낮아짐.

 

 

 

이 문제를 해결하기 위해서는 위탁관리업체가 관리인력을 채용하고, 그 인력을 활용하여 여러 동의 집합건물을 관리하도록 함으로써 관리비용의 증가를 방지하고 관리서비스의 품질을 향상시킬 필요성이 있음.

 

 

 

통합관리모델을 통해서 집합건물관리사의 채용이 증가하게 되고, 집합건물관리사가 각 집합건물의 관리를 책임지게 됨.

 

 

 

통합관리모델은 장차 타운하우스 형태의 집합건물 단지의 관리에도 응용될 수 있으며, 단독주택의 경우에도 위탁관리회사를 통한 관리서비스를 제공받을 수 있음.

 

 

 

의무관리대상 공동주택 이외의 경우에도 위탁관리업이 정착되면, 집합건물관리사가 위탁관리업체에 채용되어 통합관리모델에 따른 관리업무를 수행하게 됨.

• 기존의 집합건물에 채용되었던 비전문적인 관리인력의 일자리는 일정 부분감소할 수 있으나, 통합관리모델의 적용 범위가 확대됨에 따라 일자리 감소를상쇄하는 일자리 증가를 기대할 수 있음.
• 일자리 증가뿐만 아니라 기존 관리인력을 전문적인 관리인력으로 대체하게되어 관리서비스의 품질이 향상됨.
• 일자리 증가에 따른 관리비용 증가가 예상되지만, 관리의 온라인화와 관리인력과 장비의 공유를 통한 비용 절감과 관리서비스에 따른 관리효용의증가에 의해 비용증가의 문제를 해결할 수 있음.

 

 

 

 

3) 집합건물관리산업의 활성화를 위한 법제도 개선 필요

현행 집합건물법은 공동주택관리법과 달리 관리를 위한 단체의 구성과 결의의 성립,성립, 규약의 제정에 있어서 엄격한 절차를 요구하기 때문에 적법하게 관리단이 구성되어 건물을 관리하기 어려움.

• 관리단이 제대로 구성되어 활동할 수 없다면 집합건물의 관리가 제대로 이루어질 수 없으며 집합건물관리사와 같은 전문관리인력의 채용을 기대하기 어렵게 됨.
• 집합건물법이 현실과 법의 괴리를 극복하는 방향으로 개정된다면 집합건물의 관리산업이 활성화될 수 있음.

 

 

 

온라인 투표시스템은 엄격하기에 현실적으로 사용되기 쉽지 않고, 전자집회나전자집회나전자 집회소집통지 등에 관한 규정이 규약에 마련되어 있지 않기 때문에 관리의 온라인화를 통한 관리의 효율화와 관리비용 절감을 기대하기 어려움.

• 절감된 관리비용은 전문관리인력의 활용을 위한 비용으로 지출될 수 있으며, 이를 통하여 관리서비스의 향상이라는 선순환 구조를 만들어낼 수 있음.
• 집합건물법에서 온라인 시스템을 활용할 수 있도록 엄격한 요건을 완화할 필요가 있음.